Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich in der Regel nach dem vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie. Je nach Bundesland ist darauf ein Prozentsatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Steuern zu zahlen. Beim Kauf von Teileigentum stellt sich aber die Frage, ob die anteilige Instandhaltungsrückstellung für die Steuer mit eingerechnet werden muss oder nicht.

Der Bundesfinanzhof (BFH) beantwortete das jetzt mit seinem Urteil vom 16. September 2020 (II R 49/17), veröffentlicht am 21. Januar 2021.

Der Fall: Ein Käufer erwarb verschiedene Teileigentumsrechte, verbunden mit dem Sondereigentum an vier Gewerbeeinheiten und neun Tiefgaragenstellplätzen. Der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern, darunter auch die Instandhaltungsrücklage, sollte dabei auf den Käufer übergehen. Gegenüber dem Finanzamt machte der Käufer geltend, dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um die Instandhaltungsrücklage zu mindern sei. Folge: Bei der Aufteilung des hierdurch geminderten Gesamtkaufpreises auf die 13 Einzelobjekte lägen die Einzelkaufpreise jeweils unter der Wertgrenze von 2.500 Euro für die Grunderwerbsteuer. Damit wäre dann (nach § 3 Nummer 1 Grunderwerbsteuergesetz) sogar überhaupt keine Grunderwerbsteuer angefallen.

BFH: Keine Minderung der Bemessungsgrundlage
Das sah der BFH anders. Der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer dürfe nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung gemindert werden. Denn in Bezug auf die Rücklage findet nach Ansicht des Gerichts gar kein Rechtsträgerwechsel statt.

Zwar ist der Kaufpreis nach dem Wertverhältnis aufzuteilen, wenn dieser neben den steuerpflichtigen auch Gegenstände umfasst, die nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen (BFH-Urteil vom 9. Oktober 1991, II R 20/89). Leistungen des Erwerbers, die nicht für die Übertragung des Grundstücks aufgewendet werden, sind daher nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer mit einzubeziehen (BFH-Urteil vom 6. Dezember 2017, II R 55/15).

Instandhaltungsrücklage ist Vermögen der WEG
Aber: Im Fall der Instandhaltungsrückstellung kommt eine solche Aufteilung des Gesamtkaufpreises nicht in Betracht. Denn die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Absatz 7 Satz 1 WEG) und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers (BFH-Urteil vom 2. März 2016, II R 27/14). Dies gilt auch bei einem Eigentümerwechsel. Deshalb liegt auch kein Rechtsträgerwechsel vor. Die (anteilige) Instandhaltungsrückstellung kann also auch beim Eigentumserwerb nicht auf den Käufer übergehen. Ein solcher Übergang findet auch dann nicht statt, wenn er ausdrücklich rechtsgeschäftlich vereinbart wurde.

WEG-Mitgliedschaft erfolgt automatisch mit Kauf
Auch die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigt es nicht, die Bemessungsgrundlage um die auf das Teileigentum entfallende Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Denn bei einer Veräußerung des Teileigentums wird der Erwerber Eigentümer des Teileigentums und kraft Gesetz zugleich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Mitgliedschaft für sich allein kann nicht Gegenstand einer gesonderten Veräußerung sein. Sie ist untrennbarer Bestandteil von der Leistung, die der Käufer aufwendet, um das Grundstück zu erwerben.

Fazit
Schon bisher galten diese Grundsätze bereits für den Erwerb in Zwangsversteigerungen: Hier war seit dem BFH-Urteil vom 2. März 2016 (II R 27/14) klar, dass die Bemessungsgrundlage nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung gemindert werden darf. Diese für den Käufer nachteilige Rechtsprechung weitet der BFH jetzt – leider – über die Fälle der Zwangsversteigerung hinaus auch auf den rechtsgeschäftlichen Erwerb aus.