Im gleichen Zuge urteilte das Gericht, dass der Bauträger sich im Falle von Mängelansprüchen der Eigentümer bei Einsetzen eines solchen Verwalters nicht darauf berufen könne, dass sich der Vertrag mangels Abnahme noch im Erfüllungsstadium befinde. Dies verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Dennoch konnte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) im entschiedenen Fall ihre Ansprüche nicht durchsetzen.

GdWE macht Mängel bei Bauträger geltend

Im entschiedenen Fall machte eine GdWE als Klägerin erhebliche Bau- und Ausführungsmängel gegenüber dem Bauträger an der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bausubstanz geltend.

Dieser verkaufte 2005 alle Sondereigentumseinheiten einer noch zu bauenden Anlage. Für die Übergabe sowie Abnahme wurde in den Erwerbsverträgen per AGB als Verwalterin eine Tochtergesellschaft des Bauträgers bestimmt. In den Jahren 2007 und 2012 rügte die durch die Eigentümer beauftragte Klägerin Planungs- und Ausführungsmängel, welche 2013 teilweise verglichen wurden. Im Jahr 2014 wurde auf einer Eigentümerversammlung dann die Unwirksamkeit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums festgestellt. Weitere durch die Eigentümer im Anschluss geforderte Abnahmen und Mängelrügen liefen ins Leere. Die GdWE reichte 2020 Klage auf Nacherfüllung sowie Mängelbeseitigung gegen den Bauträger ein. Der beklagte Bauträger plädierte auf Verjährung.

Die BGH-Richter hoben die Entscheidung der Vorinstanz zwar auf, kamen aber zum gleichen Ergebnis: Die GdWE kann keine Ansprüche gegen den Beklagten geltend machen.

Mängelbeseitigung setzt wirksame Abnahme voraus

Die Mängelansprüche richten sich, so das Gericht, nach dem Werkvertragsrecht. Die Geltendmachung dieser setze also eine wirksame Abnahme des Werks voraus. Zwar entschieden die Richter, dass das Einsetzen einer Tochtergesellschaft als abnehmender Verwalter im Rahmen von AGB unwirksam sei und damit auch die Abnahme nicht wirksam durchgeführt werden könne. Der Bauträger, der den „falschen“ Verwalter bestellt habe, könne sich jedoch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht darauf berufen, sodass die Abnahme zugunsten der Klägerin unterstellt werde. Es sei jedoch fraglich, wie sich das faktische Fehlen der Abnahme auf die Verjährung auswirke.

Verjährungsbeginn kann fingiert werden

Auch die Verjährung richte sich nach dem Werkvertragsrecht und unterscheide sich zwischen dem Anspruch auf Erfüllung und dem auf Gewährleistung. Dabei sei der Erfüllungsanspruch zweifelsfrei verjährt, da alle Verträge mit dem Bauträger aus dem Jahre 2005 stammten. Die Verjährungshöchstfrist von zehn Jahren nach § 199 Absatz 4 BGB habe damit im Laufe des Jahres 2015 geendet.

Da die Abnahme des Gemeinschaftseigentums im entschiedenen Fall unterstellt worden sei, könne auch der Beginn der Verjährung der Gewährleistungsansprüche fingiert werden. Auch die Parteien seien von einer Abnahme ausgegangen, da die Klägerin in der Vergangenheit bereits mehrfach Gewährleistungsansprüche geltend gemacht habe. Diese Annahme habe der Bauträger gegen sich gelten lassen. Vor diesem Hintergrund widerspreche es dem Grundsatz von Treu und Glauben, wenn sich die Klägerin nunmehr auf das Fehlen der Abnahme berufen könne. Außerdem habe sie bereits den aus einer Abnahme folgenden rechtlichen Vorteil in Anspruch genommen, sodass sie auch einhergehende Nachteile zu tragen habe. Da demnach von einer Abnahme spätestens 2013 auszugehen sei, sei der Anspruch spätestens 2018 verjährt; die GdWE kann die Ansprüche nicht mehr geltend machen.