Bei Abschluss einer Baufinanzierung vereinbart der Darlehensnehmer mit der kreditgebenden Bank einen Zeitraum, für den die Zinsen festgeschrieben werden. Oft läuft dieser über zehn Jahre oder mehr. Wer nun vor einigen Jahren eine Immobilie finanzierte, konnte sich dank historisch niedriger Zinsen relativ viel leisten: Das persönliche Budget lag noch deutlich höher als in der jetzigen Marktphase mit Zinsen um die 3 Prozent. Gleichzeitig waren die Immobilienpreise aber auch – beflügelt durch die Niedrigzinsphase – auf einem Allzeithoch. Kurzum: Viele Käufer haben sehr hohe Summen zu niedrigen Zinsen finanziert.

Problem bei künftig steigenden Zinsen
Die Crux: Oft ist das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung nur zu einem Teil abbezahlt – dann muss eine Anschlussfinanzierung her. Dabei bietet der Kreditgeber einen neuen Zinssatz an, der sich nach dem aktuellen Zinsniveau auf dem Finanzmarkt richtet. Dies kann für den Kreditnehmer vor allem dann schwierig werden, wenn der nun gültige Zinssatz signifikant über dem Zins der Erstfinanzierung liegt und eine noch relativ hohe Restschuld vorhanden ist, beispielsweise aufgrund von niedrigen Tilgungssätzen.

Bereits in der Vergangenheit haben Darlehensnehmer bei der Anschlussfinanzierung eine böse Überraschung erlebt, weil durch eine ungünstige Zinsentwicklung ein deutlich höherer Sollzins berechnet wurde als für den ursprünglichen Kredit. In diese Falle könnten nun insbesondere die bisherigen Profiteure der Niedrigzinsen tappen, die erst vor wenigen Jahren einen Kredit aufgenommen haben. Hier gilt es, sich bereits jetzt Gedanken um die Anschlussfinanzierung zu machen und genau zu kalkulieren.

Aktuelle Zinsen sichern
Mit Prognosen über das zukünftige Zinsniveau halten sich die Experten zwar eher zurück – auch wegen der derzeit unsicheren politischen und wirtschaftlichen Situation. Aber über das Ende der Niedrigzinsphase und dass die Zeichen eher auf Zinssteigerung stehen, darin ist man sich einig.

Eine Lösung zur Sicherung niedriger Zinsen kann ein Forward-Darlehen sein. Dieses kann der Kreditnehmer schon mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abschließen. Damit sichert er sich aktuelle Zinsen für die zukünftige Finanzierung und genießt finanzielle Planungssicherheit über einen langen Zeitraum.

Je später die Auszahlung, desto mehr Zinsaufschlag
Wer sich für ein solches Annuitätendarlehen mit Zinsbindung im Voraus entscheidet, unterschreibt also heute den Vertrag, ruft das Geld aber erst in einigen Monaten oder gar Jahren ab. Die Vorlaufzeit – die sogenannte Forward-Periode – bis zur Auszahlung des Darlehens kann bis zu fünf Jahre nach Vertragsabschluss dauern, üblich sind eher 36 Monate. Währenddessen fallen weder Kredit- noch Bereitstellungszinsen an. Allerdings lassen sich die Banken Forward-Darlehen durch Zinsaufschläge von etwa 0,01 bis 0,05 Prozent pro Monat Vorlaufzeit bezahlen. Hier lohnt ein Vergleich der Angebote verschiedener Banken.

Lebenshaltungskosten im Blick behalten
Käufer, die etwa vor zehn Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, die nun ausläuft, sehen sich noch keiner dramatischen Zinssteigerung gegenüber – und damit dem Problem, die Raten nicht mehr bedienen zu können. Die derzeitige Diskrepanz zwischen heutigem Zins und dem aus dem Jahr 2013 ist bis dato relativ gering, denn auch zum damaligen Zeitpunkt betrugen die Zinssätze bereits zwischen zwei und drei Prozent. Doch auch hier gilt es, sich zügig um die Anschlussfinanzierung zu kümmern und genau zu kalkulieren. Schließlich haben sich die Lebenshaltungskosten maßgeblich verteuert und stellen Darlehensnehmer auch bei geringer Zinssteigerung vor bisher ungeahnte Herausforderungen.

Hinweis
Durchschnittliche Zinsangaben sind stets mit Vorsicht zu genießen. Der finale Finanzierungszinssatz hängt von der individuellen Situation des Kunden, dem Eigenkapitalanteil, der Beschaffenheit und Lage der Immobilie sowie den Konditionen der jeweiligen Bank ab.

Praxistipp
Gerade bei einer Anschlussfinanzierung sollten Kreditnehmer nicht darauf warten, bis ihnen die Bank ein Angebot für die Prolongation schickt, sondern sich rechtzeitig um die Planung kümmern. In jedem Fall sollten sie nicht allein auf das Angebot der Hausbank vertrauen, sondern sich auch Offerten anderer Geldinstitute einholen. Oft bieten diese günstigere Konditionen an, sodass Kreditnehmer mit einer Umschuldung viel Geld sparen können.