Gesetzliche Möglichkeit der Angleichung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten

Nachzahlungen des Mieters auf das Betriebskostenabrechnungsergebnis beruhen auf nicht ausreichenden Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten können angepasst werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind oder die Bedingungen gegeben sind, die die Vertragsparteien für eine Erhöhung vereinbart haben.

Eine Veränderung der Vorauszahlung auf die Betriebskosten sieht der Gesetzgeber im BGB vor. (1) Hiernach kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Die gesetzliche Vorschrift dient daher nur dann als Rechtsgrundlage für die Festsetzung eines höheren Vorschusses als bisher, wenn sich aus der aktuellen Betriebskostenabrechnung des Vermieters ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen des Mieters nicht ausreichend für das Abrechnungsergebnis waren. Erforderlich ist somit die Bezugnahme auf die aktuelle Betriebskostenabrechnung.

Eine einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen aufgrund der aktuellen Energiepreissteigerungen durch den Vermieter kann somit nicht auf die BGB-Regelung (1) gestützt werden.

Vereinbarung über Erhöhung der Betriebskosten in der Mietvertragsurkunde

Vereinbarungen der Parteien im Mietvertrag, die dem Vermieter eine einseitige Erhöhungsmöglichkeit unabhängig von einer konkreten Betriebskostenabrechnung eröffnen, dürften sich nur im Ausnahmefall finden. Sieht der Mietvertrag hierfür eine entsprechende Regelung doch vor, müssen die dort geregelten Voraussetzungen erfüllt sein.

Nachträgliche Vereinbarung höherer Vorauszahlungen auf die Betriebskosten

Die Mietvertragsparteien können jedoch auch im laufenden Mietverhältnis eine Vereinbarung treffen, nach der der Mieter auf die Betriebskosten eine höhere monatliche Vorauszahlung als bisher an den Vermieter entrichtet.

Eine solche Vereinbarung bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form, es sei denn, die Mietvertragsparteien haben eine solche die Änderung des Mietvertrages vorgesehen. Auch bei Verträgen, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen worden sind, bedarf zur Wirksamkeit der Vereinbarung diese der Schriftform.

Die Vereinbarung darf nicht zu Lasten des Mieters ausfallen. (2)

Kein Nachteil für den Mieter

Vereinbaren die Parteien einen höheren Vorschuss auf die Betriebskosten, geschieht dies zu Gunsten des Mieters, denn er wird dann durch das bevorstehende Abrechnungsergebnis mit einem geringeren Nachzahlungsbetrag (wenn überhaupt) konfrontiert als im Falle eines gleichbleibenden Vorschusses auf die Betriebskosten.

Der Vermieter kann somit jederzeit an den Mieter herantreten und ihn bitten, für einen zu bestimmenden Zeitraum oder unbefristet einen höheren Vorschuss auf die Betriebskosten zu zahlen und dies mit dem Mieter zu vereinbaren. Dieses Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrages betreffend die zu leistenden Vorauszahlungen sollte konkret mit den vom Vermieter verlangten höheren Abschlagszahlungen oder Einkaufsrechnungen der Energieversorger begründet werden. Nimmt der Mieter auf dieses Angebot höhere Zahlungen vor, kann von der Annahme des Angebots durch den Mieter ausgegangen werden.