Zurzeit wenden sich Kreditinstitute an Vermieter und Verwalter, um Änderungen bei den vom Vermieter vorgenommenen Anlagen von Barkautionen herbeizuführen.

Dabei wird dem Vermieter mitgeteilt, dass Mietkautionskonten in der bisherigen Form nicht mehr neu angelegt bzw. fortgeführt werden und es wird angeboten, die beim Kreditinstitut geführten Kautionskonten zwecks Verwaltung dieser Konten auf eine beim Kreditinstitut hierfür neu geschaffene Online-Plattform zu übertragen. Für die Nutzung dieser Plattform entstehen Kosten, beispielsweise ein Grundbetrag in Höhe von monatlich 20 Euro zuzüglich eines Betrages von einem Euro oder mehr für jedes Mietkautionskonto.

Angesichts dieser Änderungen stellt sich für den Vermieter die Frage, wie mit bereits angelegten Kautionen umgegangen werden kann und wie die Kautionen zukünftig gehandhabt werden können – insbesondere im Hinblick auf den damit verbundenen erhöhten Kostenaufwand.

1. Allgemeines zur Mietsicherheit

Während des Mietverhältnisses entstehen eine Vielzahl von Ansprüchen des Vermieters gegenüber dem Mieter. Die meisten Ansprüche sind Zahlungsansprüche, die sich aus mietvertraglichen Vereinbarungen (1) oder aus einem vertragswidrigen Verhalten (2) des Mieters ergeben. 

Während der Mieter in einem noch bestehenden Mietverhältnis ein großes Interesse daran hat, die Ansprüche des Vermieters zu erfüllen, um das Mietverhältnis ohne Störungen fortzusetzen, ist ein solches Interesse nach Beendigung des Mietverhältnisses und Herausgabe der Mietsache nicht mehr gegeben. Zum Ende der Mietzeit kann es zu einer Häufung von Zahlungsansprüchen kommen, bedingt durch die Einstellung von Mietzahlungen und die Rückgabe der Mietsache nicht frei von Mängeln, insbesondere nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. 

Die Verfolgung von Forderungen ist mit einem nicht unerheblichen zeitlichen und wirtschaftlichen Aufwand verbunden. Eine dem Vermieter zur Verfügung stehende Mietkaution ermöglicht ihm die Befriedigung der Ansprüche ohne eine aufwändige, insbesondere gerichtliche Anspruchsverfolgung. (3)

Der Vermieter ist berechtigt, mit den ihm zustehenden Ansprüchen die Aufrechnung gegen den dem Mieter zustehenden Kautionsrückzahlungsanspruch zu erklären. Genügt die Kaution der Höhe nach nicht, um alle Ansprüche des Vermieters abzudecken, kann der Vermieter entscheiden, ob er Restbeträge noch gerichtlich verfolgen möchte. Die Kaution spielt somit eine wichtige Rolle im Mietverhältnis, so dass auf eine solche Sicherheit nicht verzichtet werden sollte.

Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Mieter dem Vermieter eine Kaution zur Verfügung stellt. Es ist daher erforderlich, dass zwischen den Mietvertragsparteien im Rahmen des Vertrages eine Kaution vereinbart wird. Eine solche Vereinbarung ist bei Abschluss des Mietvertrages zu treffen, da der Vermieter zu diesem Zeitpunkt noch ausreichende Einflussmöglichkeit bezüglich des Inhalts des Mietvertrages hat. 

Während es in einem Geschäftsraummietverhältnis keine Obergrenze für eine zu vereinbarende Mietkaution gibt, ist für ein Wohnraummietverhältnis die gesetzliche Grenze einzuhalten. Danach darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (4)

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. (5) Der Vermieter darf daher eine Barkaution nicht in seinem Vermögen behalten, sondern muss diese Kaution zwingend bei einem Kreditinstitut zur Anlage bringen. 

Diese Kautionsanlagen sollen nunmehr mit dem eingangs erwähnten Ansinnen der Kreditinstitute einer Änderung unterworfen werden. Zu unterscheiden ist zwischen bereits vorhandenen Kautionen und neu zu vereinbarenden Kautionen.

2. Bisherige Kautionen

Bei bisherigen Kautionen ist als erstes die aktuelle mietvertragliche Vereinbarung auf ihre Wirksamkeit und ihren Inhalt hin zu überprüfen. Soweit in einem Mietvertrag zugunsten des Vermieters eine wirksame Kaution vereinbart ist, ist festzustellen, ob die Vereinbarung den Vermieter berechtigt, solche wie die hier in Frage stehenden Kosten an den Mieter weiterzugeben. Eine ausdrückliche Regelung hierzu sehen die wenigstens Formularmietverträge vor. 

Im Zusammenhang mit der Frage nach der Tragung der sogenannten Negativzinsen hat der Verfasser die Ansicht vertreten, dass auch ohne eine ausdrücklich darauf gerichtete Vereinbarung der Mieter verpflichtet ist, die für die Kaution und ihre Anlage bei einem Kreditinstitut anfallenden Kosten zu tragen. (6) Die gesetzliche Regelung reicht als Rechtsgrundlage aus, so dass die mit der Anlage der Kaution verbundenen kosten vom Mieter verlangt werden können. Da diese Ansicht nicht unumstritten ist, kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Vermieter bei einer gerichtlichen Geltendmachung der Kosten für die Kaution gegenüber dem Mieter unterliegt.

3. Zukünftige Kautionen

Für zukünftige Mietsicherheiten ist zu entscheiden, ob der Vermieter (weiterhin) eine Barkaution vereinbaren und entgegennehmen oder ob er auf eine andere Kautionsart ausweichen möchte.

a) Weiter Barkaution

Möchte der Vermieter auch weiterhin vom Mieter eine Barkaution vereinbaren, sind neben der Art und der Höhe der Mietsicherheit auch Regelungen über die Tragung der im Zusammenhang mit dem Kautionskonto entstehenden Kosten zu treffen. Insbesondere sollten Vereinbarungen darüber getroffen werden, wer die Kosten für die Einrichtung, die Auflösung und von der Bank erhobene laufende Kosten des Kautionskontos zu tragen hat. 

Der Mieter sollte durch die Vereinbarung verpflichtet werden, die Kaution auf die vereinbarte Höhe aufzustocken, wenn sich der Bestand der Kaution während des Mietverhältnisses aufgrund einer Inanspruchnahme des das Konto führenden Kreditinstituts verringert. Werden vom Vermieter besondere Kosten vom Kreditinstitut unmittelbar abverlangt, ohne dass hierbei vom Kreditinstitut auf die Kaution zugegriffen wird, sollte der Mieter durch die Vereinbarung verpflichtet werden, dem Vermieter die ihm vom Kreditinstitut abverlangten Beträge zu erstatten.

b) Zukünftig vom Mieter anzulegendes Kautionskonto

Der Vermieter hat auch die Möglichkeit, als Mietsicherheit ein vom Mieter auf dessen Namen einzurichtendes Sparkonto, dessen Guthaben zugunsten des Vermieters verpfändet worden ist, zu vereinbaren. 

Bei dieser Art der Kaution muss der Vermieter die zwischen den Mieter und dem Kreditinstitut, bei dem das Konto angelegt wurde, getroffene Verpfändungsvereinbarung überprüfen. Das gilt insbesondere für die Bedingungen, unter denen eine Auszahlung des verpfändeten Betrages an den Vermieter

erfolgen soll. Die Auszahlung des Kautionsbetrages an den Vermieter darf nicht von weiteren Umständen abhängig gemacht werden außer von einem entsprechenden Abfordern durch den Vermieter. Insbesondere darf die Auszahlung eines Betrages von dem Kreditinstitut an den Vermieter nicht von einer zuvor beim Mieter einzuholenden Genehmigung abhängig gemacht werden. 

Das für das vom Mieter eingerichtete Kautionskonto ausgestellte Sparbuch bzw. die Verpfändungsurkunde ist an den Vermieter auszuhändigen, damit er es bei Bedarf dem Kreditinstitut vorlegen kann.

4. Geltendmachung der Kosten gegenüber dem Mieter 

Begehrt der Vermieter die Erstattung der im Zusammenhang mit der Anlage der Mietkaution entstandenen Kosten vom Mieter, sind diese als gesonderter Zahlungsanspruch geltend zu machen.

Die Einstellung dieser Kosten in die Betriebskostenabrechnung kommt nicht in Betracht. Die Kosten der Kaution finden sich nicht wieder im Katalog des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV; auch als sonstige Betriebskosten wird eine entsprechende Vereinbarung nicht wirksam sein, da diese Kosten eher den Verwaltungskosten zuzuordnen sind, die nicht im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden können.