Nach der WEG-Reform kann der Verwalter jederzeit und ohne einen bestimmten Grund durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abberufen werden. Doch bedeutet dies auch, dass ein einzelner Eigentümer dies durchsetzen kann?
Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 25. Februar 2022 auseinandergesetzt. Und die Antwort lautet wie so oft in der Juristerei: Es kommt darauf an.
Der Streit
In der Eigentümergemeinschaft stellten einige Wohnungseigentümer den Antrag, den Verwalter wegen einiger Verfehlungen mit sofortiger Wirkung abzuberufen und den Verwaltervertrag aus wichtigen Gründen zu kündigen. Doch der Antrag wurde durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt. Die Eigentümer fochten daher den Beschluss an und beantragten, dass das Gericht den Beschluss entsprechend ihrem Antrag ersetzt. In den Vorinstanzen scheiterten die Wohnungseigentümer mit ihrem Anliegen.
Abwägung im Einzelfall
Die BGH-Richter sahen das jedoch nicht so eindeutig. Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters bestehe – auch nach der WEG-Reform – grundsätzlich nur dann, wenn eine Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar ist. Hierfür reiche es aber aus, wenn die Abberufung insgesamt dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Das Gericht müsse also jeweils im Einzelfall alle Umstände und alle gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe prüfen. Bei dieser Würdigung der Umstände müsse zwar der Mehrheitswillen in einem vertretbaren Rahmen respektiert werden, jedoch müsse auch ein Minderheitenschutz gewährleistet werden. Daher könnten schwere Verstöße des Verwalters einen Anspruch auf seine Abberufung ohne Weiteres begründen, während bei leichteren Verstößen auch berücksichtigt werden müsse, inwieweit eine Besserung für die Zukunft zu erwarten sei. Ob auch länger zurückliegende Verstöße hierbei berücksichtigt werden müssten, müsse jeweils im Einzelfall entschieden werden.
Da das Berufungsgericht keine umfassende Würdigung des Einzelfalls vorgenommen hatte, konnten die BGH-Richter nicht selber entscheiden, ob der Anspruch auf Abberufung bestand. Aus dem Grund stand auch nicht fest, ob das Gericht den Beschluss entsprechend ersetzen musste. Zur Klärung dieser Fragen verwies der BGH zurück an das Berufungsgericht.
Praxistipp
Wenn einzelne Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters durchsetzen wollen, sollten sie dies gut begründen und alle Vorfälle, die sie zu einer Abberufung bewegt haben, detailliert schildern, egal wie lange diese her sind. Nur so besteht später vor Gericht die Chance, die Abberufung gegen die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer durchzusetzen.
Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht Haus & Grund Deutschland
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