Nach Auffassung des Gerichts ist die Mietpreisbremse weiterhin geeignet und erforderlich, um ihre Ziele – insbesondere die Begrenzung von Mietpreissteigerungen sowie die Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation – zu erreichen. Sie sei zudem verhältnismäßig.

Bei der Abwägung der betroffenen Belange – des Eigentums als Sicherung der persönlichen Freiheit einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug andererseits – verfüge der Gesetzgeber über einen weiten Gestaltungsspielraum. Dieser Spielraum werde maßgeblich durch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse geprägt. Der Gesetzgeber dürfe daher ausdrücklich die Situation auf angespannten Wohnungsmärkten berücksichtigen.

Gleichzeitig betont das Gericht jedoch eine verfassungsrechtliche Grenze: Die Eigentumsgarantie aus Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes wäre überschritten, wenn eine Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für Vermietende oder zu einer Substanzgefährdung der Immobilie führen würde. Damit bleibt formal eine Schutzlinie bestehen.

Schutzlinie wird niedrig angesetzt
Allerdings setzt das Gericht diese Grenze faktisch niedrig an. Selbst wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete durch regulatorische Eingriffe von den am freien Markt erzielbaren Mieten (Marktmieten) entfernt, bleibt sie nach Auffassung des Gerichts weiterhin grundsätzlich marktorientiert.

Ziel der Mietregulierung sei es gerade, Preisspitzen abzuschneiden und dämpfend auf die Mietentwicklung einzuwirken. Die ortsübliche Vergleichsmiete orientiere sich über den sechsjährigen Betrachtungszeitraum am Marktgeschehen, sodass die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsvermietung regelmäßig sichergestellt sei. Auch erlaube die Mietpreisbremse schließlich einen zehnprozentigen Aufschlag, der sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete selbst erhöhend auswirke.

Vermieter müssen Regulierung hinnehmen – auch zukünftig
Damit können im Einzelfall durchaus spürbare Einkommenseinbußen verbunden sein, die zum Beispiel Vermieter mit kreditfinanzierten Immobilien wirtschaftlich hart treffen können.

Das Gericht stellt klar, dass den Interessen der Eigentümer die Interessen der Wohnungssuchenden sowie das Sozialstaatsprinzip gegenüberstehen. Die angespannte Marktlage rechtfertige eine entsprechende Regulierung.

Auch weitere Verlängerungen der Mietpreisbremse seien nicht unangemessen. Die Länder müssten im Rahmen der Verordnungsermächtigung jeweils prüfen, ob Geeignetheit, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit weiterhin gegeben sind. Ein Vertrauen darauf, dass die Mietpreisbremse nur befristet gilt, sei nicht schutzwürdig.

Fazit: Was das für Vermieter bedeutet

Der Beschluss macht deutlich: Die verfassungsrechtliche Hürde für staatliche Eingriffe in die Miethöhe liegt niedriger als viele Eigentümer gehofft haben dürften. Das Bundesverfassungsgericht hält auch spürbare wirtschaftliche Belastungen für zumutbar – selbst dann, wenn die erzielbare Miete deutlich unter dem frei am Markt möglichen Niveau liegt.

Die Grenze ist nach Auffassung des Gerichts erst dann erreicht, wenn die Regulierung dauerhaft zu Verlusten führt oder die Substanz der Immobilie gefährdet wird. Das bedeutet im Umkehrschluss: Solange laufende Kosten gedeckt sind und kein struktureller Dauerverlust nachweisbar ist, gelten auch deutliche Renditeeinbußen als hinnehmbar.

Gerade für Vermieter, die ihre Immobilie kreditfinanziert haben, ist das von erheblicher Bedeutung. Denn Zins- und Tilgungsleistungen sind unabhängig von der Miethöhe zu bedienen. Sinkt die erzielbare Miete durch regulatorische Vorgaben, kann dies die Kalkulation empfindlich treffen. Das Gericht erkennt diese Belastung zwar an, bewertet sie aber grundsätzlich als verfassungsrechtlich zulässig.

Der Beschluss dürfte zudem die politischen Rufe nach einer Entfristung der Mietpreisbremse verstärken. Rechtlich erscheint dies nun möglich, solange von den Ländern regelmäßig die Angespanntheit des Wohnungsmarktes in einzelnen Gemeinden festgestellt wird. Auch weitere preisrechtliche Eingriffe sind denkbar.

Ökonomisch bedeutet dies jedoch eine weitere Verstetigung regulatorischer Unsicherheit. Die Mietpreisbremse selbst setzt keine Anreize für zusätzlichen Neubau oder Investitionen in den Wohnungsbestand. Im Zusammenspiel mit zahlreichen weiteren mietrechtlichen Eingriffen der vergangenen Jahre verfestigt sich vielmehr ein Vertrauensverlust, der Investitionsentscheidungen im Wohnungsmarkt zunehmend belastet.

Für alle Wohnungssuchenden wird die Suche dadurch nicht einfacher. Die Lage dürfte sich weiter zuspitzen.