Urteil zum Grundsteuer-Bundesmodell: Einzelheiten, Hintergrundinfo, Ausblick

Mit Urteil vom 10. Dezember 2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) die beiden von Haus & Grund Deutschland und dem Bund der Steuerzahler unterstützten Musterklagen aus Köln und Berlin abgewiesen. Die Entscheidung war knapp: Immerhin zwei der fünf Richter waren gegen die Abweisung. Für die anderen drei Richter mag eine Rolle gespielt haben, dass so oder so der Gang zum Bundesverfassungsgericht ansteht. Gegen die beiden abweisenden Urteile werden jetzt Verfassungsbeschwerden vorbereitet.

Der BFH hält in seiner Entscheidung Abweichungen der Bodenrichtwerte vom Durchschnittsgrundstück der Bodenrichtwertzone um bis zu 30 Prozent für hinnehmbar. Die Ermittlungsmethode stelle die Berücksichtigung wertbeeinflussender Merkmale ausreichend sicher, so die Richter.

Verschiedene Ansichten
Das sehen wir anders: Theorie und Praxis der Bodenrichtwertermittlung klaffen deutlich auseinander, da die Methode – vielerorts fehlende – Vergleichsdaten voraussetzt, zum Beispiel in kaufpreisarmen Lagen.

Nach Ansicht des BFH differenziere die Mietwerttabelle ausreichend anhand von 45 möglichen Wertansätzen je nach Bundesland, Immobilienart, Wohnfläche und Baujahr. Überbewertungen von Immobilien in schlechten Lagen, die dadurch nicht auszuschließen sind, seien hinzunehmen, da sonst keine automatisierte Massenbesteuerung möglich wäre. Auch das ist nach unserer Auffassung keine genügende Differenzierung, denn der Wert ergibt sich aus 16 Bundesländern, dem Baujahr, der Fläche und drei Immobilienarten. Eine Berücksichtigung des Zustands der Immobilie unterbleibt nach wie vor und führt zu massiven Wertverzerrungen. Dass ein Gutachten zum Nachweis geringeren Wertes – auf Kosten des Steuerzahlers – erst ab 40 Prozent Abweichung zum Erfolg führt, wurde nicht thematisiert.

So geht es weiter
Nach Urteilszustellung bleiben vier Wochen Zeit für die Verfassungsbeschwerde gegen die beiden unsere Musterkläger betreffenden abweisenden Urteile. Ob der BFH die verfassungsrechtlichen Fragen direkt dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt hätte oder ob wir gegen die Urteile nach Karlsruhe ziehen, hat auf die Dauer des weiteren Verfahrens bis zur Entscheidung übrigens keinen wesentlichen Einfluss.

Weitere Einzelheiten enthält die ausführliche BFH-Pressemitteilung unter:
hausund.co/44xA0TX

Die ausführlichen Urteilsbegründungen liegen noch nicht vor.

Fazit

Pragmatismus rechtfertigt nicht jede Vergröberung der Bewertung. Diese Entscheidung wirkt sehr steuerpolitisch motiviert. Der Gedanke der Vollziehbarkeit des Massenverfahrens verdrängt alle Bedenken im Ansatz. Und dass es in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Alternativmodelle zum Bundesmodell gibt, die im Wesentlichen ohne diese Bewertungsprobleme und ohne Notwendigkeit periodischer Neubewertung grundbesteuern, wird bei den Überlegungen zu Sachzwängen von Massenverfahren völlig außen vorgelassen. Eine vertiefte Auseinandersetzung mit der Frage, warum erst ab einer 40-prozentigen Abweichung der Nachweis eines geringeren Wertes – auf Kosten des Eigentümers – zulässig ist, unterblieb.

Erste Lichtblicke in der Rechtsprechung für das weitere Verfahren

  • In Baden-Württemberg wurde jüngst ein Finanzamt verurteilt, Gutachterkosten zu übernehmen, da die Fehlbewertung des Finanzamtes offensichtlich war. Mehr dazu unter: hausund.co/4iYZgrX
  • In Nordrhein-Westfalen wird durch ein aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichtes Gelsenkirchen die extreme Unterscheidung von Hebesätzen innerhalb einer Gemeinde, wie sie sich aus verzerrter Bewertung ergibt, infrage gestellt. Das Gericht hat die Revision zum Bundesverwaltungsgericht zugelassen. Sollte dieses die Bedenken der unterschiedlichen Hebesätze für Wohn- und Geschäftsgrundstücke bestätigen, hätte das womöglich weitreichende Folgen auch für die Bewertungsmethode des Bundesmodells: Denn dann könnten die Verzerrungen des Bundesmodells künftig nicht mehr mit Hebesatzverschiebungen zulasten einzelner Eigentümergruppen auf Gemeindeebene kaschiert werden. Das sind Probleme der wertbasierten Bewertung, mit denen sich Karlsruhe befassen sollte. Mehr zum Urteil unter: hausund.co/49leG5J

Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik Haus & Grund Deutschland

Suchcode: 2602-RS01

Der Bundesfinanzhof hält das Grundsteuer-Bundesmodell zwar für verfassungskonform, hat dabei aber selbst erhebliche Zweifel erkennen lassen. Diese hat er allein deshalb nicht für durchgreifend erachtet, weil die Grundsteuer die Bürgerinnen und Bürger angeblich nicht übermäßig belaste. Diese Einschätzung teilen wir nicht. Für viele Eigentümer und Mieter stellt die Grundsteuer bereits heute eine spürbare und teils erhebliche finanzielle Belastung dar. Verfassungsrechtliche Bedenken lassen sich daher nicht mit dem Hinweis auf eine vermeintlich geringe Belastungswirkung beiseiteschieben. Vor diesem Hintergrund hat der Vorstand von Haus & Grund Deutschland beschlossen, die Entscheidung des Bundesfinanzhofs vor dem Bundesverfassungsgericht überprüfen zu lassen.

Kai Warnecke, Präsident Haus & Grund Deutschland

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